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BGH, Urt. vom 06.04.2005
Zur Zulässigkeit einer Vereinbarung im Mietvertrag, bei der das Kündigungsrecht für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wurde.
Fall: Die Parteien vereinbarten bei Vertragsschluss am 31.10.2001, dass sie „wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages“ verzichten. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis allerdings kurz nach Unterzeichnung, und zwar zum 31.01.2002. Die Parteien stritten sodann über die Wirksamkeit des vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts.
Das Amtsgericht, sowie das Berufungsgericht waren der Auffassung, der Verzicht sei unwirksam, da § 573c I S.1 BGB eine Kündigungsfrist von 3 Monaten für zulässig erklärt und eine Vereinbarung, die davon abweicht und den Mieter benachteiligt, verbietet.
Der BGH hat entschieden, dass der Kündigungsverzicht nicht aus diesem Grund unwirksam ist. § 573c I S.1, IV BGB setze ein Kündigungsrecht voraus, welches hier ja gerade streitig ist. Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularvertrag ist, so der BGH, grundsätzlich wirksam. Er verstoße nicht gegen § 307 II Nr. 1 bzw. Nr.2, da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass eine Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden kann. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 I BGB sei auch nicht erkennbar.
Der BGH entschied jedoch, dass die Vereinbarung der Parteien im konkreten Fall gemäß § 9 I AGBG wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam ist. Diese Vorschrift ist anwendbar, da der Mietvertrag vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 01.01.2002 geschlossen wurde und vor dem 01.01.2003 endete. Zweck der Mietrechtsreform von 2001 war unter anderem die Mobilität und Flexibilität in allen Bereichen des Mietrechts. Der Mieter jedoch wird durch die Vereinbarung über einen befristeten Kündigungsausschluss erheblich eingeschränkt.
Hier geht es weiter mit dem Beitrag zum Mietrecht aus unserem Anwaltsforum...
Abbildung: RAin Dr. S. Meier, Baunatal -
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