BGH-Urteil v. 25.02.2004 - VIII ZR 116/03
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES-URTEIL
VIII ZR 116/03 Verkündet am:
25. Februar 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
MiethöheRegG §§ 2, 3
a) Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert
es grundsätzlich, daß der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme
öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen
aufnimmt.
b) Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach
den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung
in Anspruch genommen hat.
BGH, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Februar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 3. März 2003 aufgehoben.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts
Tempelhof-Kreuzberg, Abteilung 8, vom 17. Mai 2001 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Bruttokaltmietzinses
für die Mietwohnungen im Haus M. straße in Berlin,
bestehend aus dem gesamten ehemaligen Fabrikgebäude,
zweiter Hof, sämtliche Räume im Erdgeschoß, in der ersten Etage
und im Keller sowie die ehemaligen Büroräume, erstes Quergebäude
links, Erdgeschoß, nunmehr bestehend aus zwei Räumen,
Küche, Bad und der ebenfalls im ersten Quergebäude gelegenen
Hoftoilette, ab dem 1. Oktober 1999 von 666,46 ___________ ___ DM)
um 139,75 ________ ____ DM) auf 806,21 ____________ ____ DM) monatlich
zuzustimmen, wobei der Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß
von 59,31 _______ DM) monatlich unverändert bleibt und somit die
Gesamtmiete sich von 725,77 ___________ ___ DM) vor der Erhöhung
auf 865,52 ___________ ____ DM) ab dem 1. Oktober 1999 erhöht.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger der Kläger durch Mietvertrag
vom 5. Oktober 1973 Wohn- und Gewerberäume in Berlin gemietet.
Aufgrund eines Modernisierungsvertrages vom 15./31. Oktober 1983
zwischen dem Land Berlin und den Klägern erhielten diese unter anderem einen
Baukostenzuschuß von 2.283.784 DM. Außerdem wurden Vorauszahlungsmittel
in Höhe von 1.560.374 DM mit der Maßgabe gewährt, daß das Land
Berlin 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit darüber entscheiden werde, ob
letztere ebenfalls als Zuschuß gewährt würden oder rückzahlbar seien (§ 4
Abs. 4 des Vertrages).
In § 7 des Vertrages heißt es unter anderem:
"...
(3) Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Dauer dieses
Vertrages keine höheren Mieten zu fordern, sich versprechen
zu lassen oder anzunehmen als in diesem Vertrag vereinbart.
(4) Die Laufzeit dieses Vertrags endet ... 20 Jahre nach mittlerer
Bezugsfertigkeit."
Die mittlere Bezugsfertigkeit im Sinne des Vertrages trat am 1. März
1985 ein.
Am 22. Dezember 1995 trafen die Vertragspartner eine Zusatzvereinbarung
zum Modernisierungsvertrag, in der unter anderem folgende Bestimmungen
getroffen wurden:
"§ 1 In Vollzug des § 4 Abs. 4 Satz 2 des obengenannten Modernisierungsvertrages
sind die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen.
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§ 2 In Abweichung zu den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages
(Miethöhe) dürfen Mieterhöhungen nach
Maßgabe des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
(MHG) ... verlangt werden."
Die Kläger begehren die Zustimmung der Beklagten zu dem von ihnen
am 26. Juli 1999 ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen, das die erhaltenen
Fördermittel nicht berücksichtigte.
Die Parteien haben zunächst über Größe und Ausstattungsmerkmale der
vermieteten Räumlichkeiten gestritten, im Berufungsrechtszug des weiteren
darüber, ob die Kläger die erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen
hätten angeben und prozentual in Abzug bringen müssen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die
hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren einer
Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen der
Kläger vom 26. Juli 1999 berücksichtige nicht das Begründungserfordernis aus
§ 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift sei für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen
erforderlich, daß von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen
Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge
nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen seien. Das hätten die Kläger
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nicht getan. Entbehrlich seien der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge
allenfalls dann, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe
der Miete habe; anderenfalls führe der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens. Dabei seien Kürzungsbeträge wegen der Gewährung
von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem
Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls nicht mehr abzuziehen,
wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet sei. Während
der vertraglichen Laufzeit seien die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen.
Die Kläger könnten die geforderte Mieterhöhung nicht verlangen, weil sie sich in
dem Fördervertrag einer Bindungszeit von 20 Jahren unterworfen hätten, die
erst am 28. Februar 2005 auslaufe. Eine Beschränkung der Berücksichtigung
einmaliger Baukostenzuschüsse auf einen Zeitraum von zwölf Jahren komme
jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter aus eigener Entschließung
einer bestimmten Bindungszeit unterwerfe. Mit der 20-jährigen Bindungszeit
werde nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG verstoßen,
da diese auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers, welcher die Förderung
nicht hätte in Anspruch nehmen müssen, beruhe.
Unter Berücksichtigung der erhaltenen Fördermittel, die auf die ortsübliche
Vergleichsmiete von 1.906,03 DM anzurechnen seien, ergebe sich eine
Obergrenze für eine zulässige Miete, die unterhalb der von den Klägern geforderten
Miete in Höhe von 1.576,81 DM liege. Die Fördermittel hätten daher in
dem Mieterhöhungsverlangen ausgewiesen und berücksichtigt werden müssen.
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II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis nicht
stand.
1. Allerdings greift die Rüge der Revision nicht durch, aus einem Vergleich
der Formulierungen in den Regelungen der §§ 2 Abs. 2 und 3 Abs. 3 des
hier noch anwendbaren (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) Gesetzes zur Regelung
der Miethöhe (MHG) ergebe sich, daß entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts die Angabe der Kürzungsbeträge des § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7
MHG kein Wirksamkeitserfordernis für das Mieterhöhungsverlangen sei. Nach
§ 2 Abs. 2 MHG ist das Mieterhöhungsverlangen in schriftlicher Form geltend
zu machen und zu begründen. Da § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG zudem bestimmt,
daß die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind,
sind diese Beträge in einer ordnungsgemäßen Begründung aufzuführen. Das
folgt auch aus dem Zweck der Regelung. Sinn des Begründungszwangs ist es,
dem Mieter zu ermöglichen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu
überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. u.a.
Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Soll dieser
Zweck erreicht werden, müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben
werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind. Ungeachtet der sprachlichen
Unterschiede zwischen § 2 Abs. 2 und § 3 Abs. 3 MHG führt somit auch
im Falle des § 2 MHG ein Verstoß gegen den Begründungszwang zur Unwirksamkeit
des Erhöhungsverlangens (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO
§ 558 Rdnr. 252; LG Berlin GE 2002, 396), das - anders als nach neuem Recht
(§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB) - nicht "nachgebessert", sondern nur im Rechtsstreit
durch ein erneutes Erhöhungsverlangen ersetzt werden kann.
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2. Die Revision ist jedoch deshalb begründet, weil die Kläger einer Bindung
hinsichtlich der Höhe des Mietzinses nicht mehr unterlagen, so daß die
gewährten Fördermittel in dem Erhöhungsverlangen nicht aufgeführt zu werden
brauchten.
a) Da die Begründung des Erhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit
geben soll, dessen Berechtigung zu überprüfen, braucht sie keine Elemente
zu enthalten, die für die Berechtigung des Verlangens keine Rolle spielen.
Ob dies bei Baukostenzuschüssen der Fall ist, richtet sich danach, wie lange
diese bei Mieterhöhungen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 3
Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG berücksichtigt werden müssen. Hierzu gibt es verschiedene
Auffassungen.
Nach einer Ansicht sind erhaltene Zuschüsse bei Mieterhöhungen
grundsätzlich zeitlich unbegrenzt in Abzug zu bringen (Palandt/Weidenkaff,
BGB, 62. Aufl., § 558 Rdnr. 13, Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 386; Kuntze/Tietzsch WuM
1997, 308, 309 f. und 312 ff.). Eine andere Auffassung hält eine Anrechenbarkeit
nur innerhalb von höchstens zwölf Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme
für gerechtfertigt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO § 558 Rdnr. 246;
Beuermann GE 1996, 1514, 1520 f.). Schließlich wird die Meinung vertreten,
die erhaltenen öffentlichen Mittel seien nur während der Laufzeit des Fördervertrages
in Abzug zu bringen (LG Berlin GE 1997, 240; Emmerich/
Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 21).
Für die erstgenannte Auffassung spricht zwar der Wortlaut der §§ 2
Abs. 1 und 3 Abs. 1 MHG, die eine zeitliche Befristung des Abzugs nicht vorsehen.
Zu Recht verweisen die Gegner dieser Ansicht jedoch darauf, daß die Vorschriften
auf einen bestimmten zeitlichen Rahmen reduziert werden müssen.
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Anderenfalls würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums
auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete
zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme
längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht"
ist. Dies wäre auch im Hinblick auf Art. 14 GG bedenklich, da der Vermieter auf
Dauer gehindert wäre, sein Eigentum angemessen wirtschaftlich zu verwerten.
Das dagegen vorgebrachte Argument, dies sei deshalb richtig, weil gewährte
verlorene Zuschüsse der öffentlichen Haushalte dem Vermieter auch endgültig
verblieben (Kuntze/Tietzsch, aaO S. 313), greift dagegen nur vordergründig.
Sinn der Regelungen der §§ 2 und 3 MHG ist es, dem Vermieter, der nicht über
genügend eigenes Kapital verfügt, durch verbilligte Darlehen oder Zuschüsse
gleichwohl zu ermöglichen, Modernisierungen durchzuführen. Dem Vermieter,
der nach der Durchführung von Modernisierungen eigentlich nach § 3 Abs. 1
Satz 1 und 2 MHG die Miete erhöhen dürfte, sollen aber solche Maßnahmen
nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch
genommen hat. Anderenfalls würde er gegenüber demjenigen Vermieter ungerechtfertigt
besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen
Vermögen finanziert hat. Hingegen darf derjenige Vermieter, der öffentliche
Mittel erhalten hat, nicht zeitlich unbegrenzt schlechter gestellt werden als derjenige,
der privates Vermögen aufgewendet hat. Sonst würde der Zweck der
Regelungen der §§ 2 und 3 MHG verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen
durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie
möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde.
Hinsichtlich der Frage einer zeitlichen Begrenzung der Anrechnung öffentlicher
Fördermittel auf eine Mieterhöhung auf die im Fördervertrag vorgesehene
Laufzeit abzustellen, selbst wenn der vom Gesetz zur Regelung der Miethöhe
vorgegebene Zeitraum unterschritten ist (so aber LG Berlin GE 1997,
240), erscheint jedoch problematisch. Die §§ 2 und 3 MHG bestimmen, unter
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welchen Voraussetzungen ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu
einer Mieterhöhung verlangen kann und welche Beträge (zwingend) in Abzug
zu bringen sind. Daraus folgt aber auch, daß der Mieter berechtigt ist, die Zustimmung
zu verweigern, wenn sich der Vermieter zu seinem eigenen Vorteil
nicht an die vorgeschriebene Berechnung hält. Diese dem Mieter vom Gesetz
gewährte Rechtsstellung kann ihm nicht ohne weiteres durch einen öffentlichrechtlichen
Fördervertrag genommen werden, an dem er selbst nicht beteiligt
ist. Andererseits ist die Anrechnung einer öffentlichen Förderung, wenn diese
nicht in den Mietvertrag einbezogen oder im Fördervertrag mit unmittelbarer
Wirkung zugunsten des Mieters ausgestattet wurde (vgl. § 328 BGB), aus den
oben genannten Gründen nur zeitlich begrenzt vorzunehmen. Nur insoweit ist
folglich auch der Mieter geschützt, so daß nur eine kürzere Vertragslaufzeit, als
sie sich aus der gesetzlichen Regelung ergibt, den Mieter in seinen gesetzlichen
Rechten beeinträchtigen würde.
b) Der Senat neigt dazu, den Anrechnungszeitraum mit zwölf Jahren zu
bemessen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 246; a.A. Beuermann,
aaO S. 1520, der einen Anrechnungszeitraum von zehn Jahren aus
den öffentlich-rechtlichen Vorschriften der §§ 14 Abs. 4 ModEnG und 15 Abs. 3
WoBindG ableitet). Auszugehen ist von § 3 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit
Satz 1 MHG. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen
Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrages
zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu
führt, daß der gewährte Zuschuß nach etwas über neun Jahren durch die verminderte
Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen
Verzinsung des Zuschußbetrages würde sich ein Anrechnungszeitraum
von zwölf Jahren ergeben. Nur für diesen Zeitraum wäre dann auch die aus
§§ 2 und 3 MHG herzuleitende Rechtsstellung des Mieters ausreichend gesichert.
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Die aus §§ 2 und 3 MHG folgende Frist bis zur Zulässigkeit der Mieterhöhung
der Kläger war daher im Zeitpunkt ihres Schreibens vom 26. Juli 1999
längst abgelaufen. Vorliegend hatte das Land Berlin mit den Klägern allerdings
zunächst eine Vertragslaufzeit von zwanzig Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit
in § 7 Abs. 3 und 4 des Fördervertrages vom 15./31. Oktober 1983 vereinbart.
Diese Frist endete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erst am
28. Februar 2005. Ob die Laufzeit des Fördervertrages die Kläger über den
Zeitraum von höchstens zwölf Jahren hinaus deshalb bindet, weil sie sich ihr
"unterworfen" haben, wie das Berufungsgericht meint, braucht nicht entschieden
zu werden. Zu Recht rügt nämlich die Revision, das Berufungsgericht habe
übersehen (§ 286 ZPO), daß die in dem Modernisierungsvertrag mit dem Land
Berlin vereinbarte Bindungszeit hinsichtlich der Miethöhe durch die Zusatzvereinbarung
zum Modernisierungsvertrag vom 22. Dezember 1995 verkürzt worden
ist. Da das Berufungsgericht auf die Zusatzvereinbarung nicht eingegangen
ist, ihre Auslegung daher unterblieben ist und weitere Feststellungen nicht zu
treffen sind, kann der Senat die entsprechenden Vertragsbestimmungen selbst
auslegen. Danach haben sich die Vertragspartner, wie aus § 2 der Zusatzvereinbarung
hervorgeht, ausdrücklich darauf geeinigt, daß Mieterhöhungen in
Abweichung von den Regelungen des § 7 des Modernisierungsvertrages nach
Maßgabe des § 2 MHG nunmehr verlangt werden dürfen. Die Zusatzvereinbarung
muß im Zusammenhang mit den Regelungen über die Vorauszahlungsmittel
in Höhe von 1.560.374 DM gesehen werden. Hinsichtlich dieses Betrages
war in § 4 Abs. 4 des Modernisierungsvertrages vereinbart worden, daß zehn
Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin darüber entschieden
werden sollte, in welcher Höhe diese Mittel in Darlehen umgewandelt bzw. endgültig
als Zuschuß gewährt werden. In § 1 der Zusatzvereinbarung wurde nunmehr
festgelegt, daß die Vorauszahlungsmittel in vollem Umfang zurückzuzahlen
seien. Im Gegenzug wurde den Klägern die Möglichkeit gegeben, bereits
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vor Ende der ursprünglich vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren Mieterhöhungen
vorzunehmen.
Damit war es den Klägern jedenfalls zwölf Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit
erlaubt, Mieterhöhungen zu verlangen, ohne Abzüge für die öffentliche
Förderung vornehmen zu müssen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli
1999 brauchte folglich die erhaltene öffentliche Förderung nicht auszuweisen.
III.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der
Rechtsstreit nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt zur
Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger ist auch sachlich
berechtigt, so daß der Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils
stattzugeben ist. Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Gutachtens
des Sachverständigen B. vom 12. Juni 2002 eine ortsübliche Bruttokaltmiete
in Höhe von 1.936,03 DM für die von der Beklagten gemieteten
Räumlichkeiten festgestellt. Es hat dabei auch die von der Beklagten im Berufungsverfahren
gegen das Gutachten vorgebrachten Einwendungen berücksichtigt.
Da die von den Klägern verlangte monatliche Bruttokaltmiete von
1.576,81 DM unterhalb dieses Betrages liegt und auch im übrigen den Rege-
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lungen des § 2 MHG entspricht, ist die Beklagte verpflichtet, ihre Zustimmung
zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger zu erteilen.
Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert
Wiechers Dr. Wolst
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