BGH-Urteil v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES- URTEIL
VIII ZR 4/05 Verkündet am:
23. November 2005
Kirchgeßner
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 553 Abs. 1
Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung
setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.
BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 - LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter
Ball, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des
Landgerichts Berlin vom 7. Dezember 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 4. Februar 1992 von den Rechtsvorgängern
des Beklagten eine Wohnung in B. . Die 114,75 qm große Wohnung
verfügt über 3 1/2 Zimmer, eine Kammer, eine Küche und ein Bad. Die
Klägerin zu 1 arbeitet in L. und hält sich nur zeitweise in B. auf. Der
Kläger zu 2 lebt aus beruflichen Gründen überwiegend in W. bei O.
, wo er eine Wohnung angemietet hat. Mit Schreiben vom 18. Juli 2003
baten die Kläger den Beklagten, ihnen die Erlaubnis zu einer Untervermietung
von zwei Zimmern der Wohnung zu erteilen. Dies lehnte der Beklagte ab.
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Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Zustimmung des Beklagten zu
einer Untervermietung zweier Zimmer der Wohnung. Sie haben vorgetragen,
lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten zu wollen. Das Amtsgericht
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hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen
die Kläger ihren Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
3 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 126 f. veröffentlicht
ist, hat ausgeführt:
Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung
gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu, weil ihr Lebensmittelpunkt nicht mehr
in B. sei. Zwar enthalte § 553 Abs. 1 BGB kein Tatbestandsmerkmal des
"Lebensmittelpunktes"; dieser Umstand sei jedoch im Rahmen der Prüfung des
berechtigten Interesses mit heranzuziehen. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs sei als berechtigt jedes, auch höchstpersönliche Interesse
des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden
Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Dies sei hier fraglos anzunehmen.
Die von den Klägern angeführten Gründe seien auch von nicht unerheblichem
Gewicht, weil das Vorhalten mehrerer Wohnsitze zu zusätzlichen
Kosten führe, die durch die Untermiete reduziert würden; zusätzlich werde erreicht,
dass die Wohnung nicht längere Zeit leer stehe. Ein so verstandenes
erhebliches Interesse sei jedoch mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren,
wonach grundsätzlich gerade keine Untervermietung möglich sein solle. Es sei
nicht Sinn der Regelung, dass der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens
völlig in den Hintergrund gedrängt werde. Mithin bedürfe es einer Abgrenzung
für die Fälle, in denen zwar eine Wohnung aufrechterhalten werde, diese Bedingung
aber auch für andere Wohnungen des Mieters zutreffe. Das Abgrenzungsmerkmal
des Lebensschwerpunktes sei sachgerecht. Demgegenüber
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könne nicht angeführt werden, dass in der heutigen Zeit das Vorhalten mehrerer
Wohnungen im Interesse des Mieters sei. Dem habe der Gesetzgeber im
Rahmen der Kündigungsregelungen Rechnung getragen, so dass für den Mieter
nur dieser Weg offen stehe.
II.
5 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu
Unrecht meint das Berufungsgericht, dem Anspruch der Kläger auf Erteilung
der Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 BGB stehe entgegen, dass sie ihren
Lebensmittelpunkt nicht mehr in B. hätten. Unter Zugrundelegung des
vom Beklagten bestrittenen, für das Revisionsverfahren als zutreffend zu unterstellenden
Vorbringens der Kläger, lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten
zu wollen, sind die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt.
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1
BGB a.F.) kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil
des Wohnraumes einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn
nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht.
Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein
wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem
Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden
kann.
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Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es nicht bereits
dann an einem berechtigten Interesse des Mieters, wenn er Wohnraum untervermieten
will, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt hat (LG Hamburg,
ZMR 2001, 973, 974; Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht,
§ 553 Rdnr. 5; a.A. LG Berlin, ZMR 2002, 49, 50; Blank in Blank/Börstinghaus,
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Miete, 2. Aufl., § 553 Rdnr. 6; ders. in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 553 BGB
Rdnr. 6).
8 1. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters
von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden
Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senat, BGHZ 92, 213, 219 zu
§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553
Rdnr. 5 m.w.Nachw.). Die Kläger halten sich aus beruflichen Gründen überwiegend
außerhalb B. auf. Der Kläger zu 2 hat an seiner Arbeitsstelle in W.
eine Wohnung angemietet; die Klägerin zu 1 arbeitet in L. . Das
Berufungsgericht hat den von den Klägern vorgetragenen Wunsch nach einer
Entlastung von den Reise- und Wohnungskosten, die ihnen aus beruflichen
Gründen entstehen, zutreffend als berechtigtes Interesse zur Untervermietung
eines Teils der Wohnung angesehen (vgl. auch LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289;
LG Hamburg, WuM 1994, 535; Blank, aaO, Rdnr. 5 m.w.Nachw.)
2. Das Berufungsgericht hat jedoch gemeint, ein so verstandenes berechtigtes
Interesse sei mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren, wonach
grundsätzlich keine Untervermietung möglich sein solle; ein Anspruch auf Erteilung
der Untermieterlaubnis bestehe nicht, wenn der Mieter in der Wohnung
nicht seinen Lebensmittelpunkt habe. Diesen Ort sieht das Berufungsgericht
dort, wo der Mieter seinen Alltag verbringt; es hat ihn hinsichtlich der Kläger, die
überwiegend außerhalb B. leben, für die Wohnung in B. verneint.
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Diese Einschränkung findet im Wortlaut der §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1
BGB keinen Anhalt. Sie ist auch weder mit der Systematik der gesetzlichen Regelung
noch mit dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB vereinbar.
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Zwar bedarf der Mieter gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1
Satz 1 BGB a.F.), der für alle Mietverhältnisse gilt, der Erlaubnis des Vermieters
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zur Weitervermietung der Mietsache an einen Dritten. Für den Bereich der
Wohnraummiete gewährt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter jedoch einen Anspruch
auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Die Voraussetzungen dieser
Bestimmung sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der
Regelung auszulegen. Das Mietverhältnis soll gerade auch dann aufrechterhalten
werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum
Gebrauch überlassen möchte (vgl. Senat, aaO, 217, zu § 549 Abs. 2 Satz 1
BGB a.F; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 553 Rdnr. 2). Der Gesetzeszweck,
dem Mieter die Wohnung zu erhalten, bestimmt deshalb die Auslegung
des Begriffs "berechtigtes Interesse" und sein Verhältnis zu dem in § 553 Abs. 1
Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernis (Senat, aaO).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert es der Zweck
der gesetzlichen Regelung nicht, dass Dritte in die Wohnung aufgenommen
werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zwar ist in der Begründung des
Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 als Regelfall
des gesetzlichen Anspruchs nach § 553 BGB die Aufnahme eines Lebenspartners
zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten
gemeinsamen Haushalts benannt (BT-Drucks. 14/4553 S. 49). Daraus folgt jedoch
nicht, dass der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis
hat, wenn er beabsichtigt, mit dem Untermieter zusammenzuleben.
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Zudem kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft
zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs
zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben wird (aaO S. 38 f. zu den Kündigungsfristen).
Dies kann es - wie im Falle der Kläger - erfordern, an einer anderenorts
gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde
ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsicht-
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lich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zur Zeit) seinen Lebensschwerpunkt
hat, könnte der mit den Kosten einer doppelten Haushaltsführung belastete
Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein, deren
teilweise Untervermietung er begehrt, etwa weil die Wohnung, in der er sich
überwiegend aufhält, wegen ihres Zuschnitts oder ihrer Größe für eine Untervermietung
ungeeignet ist. Dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen,
dem Mieter die Wohnung zu erhalten, und wäre zudem mit seiner
grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung, sein Privatleben "innerhalb der
eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten (Senat, aaO,
219), nicht zu vereinbaren. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung
schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß
§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen
und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen (Senat, aaO,
220 f., 222).
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III.
14 Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben;
die Sache ist, da es weiterer Feststellungen bedarf, zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Deppert Ball Dr. Wolst
Dr. Frellesen Hermanns
Vorinstanzen:
AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 16.08.2004 - 20 C 29/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 07.12.2004 - 65 S 303/04 -
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