BGH-Urteil v. 12.05.2004 - VIII ZR 234/03
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES-URTEIL
VIII ZR 234/03 Verkündet am:
12. Mai 2004
P o t s c h ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
MHG § 2 Abs. 2 Satz 1
Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter
in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für
die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhöhung
hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt
auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung
in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im
Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentlichung
bestimmt).
BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - LG Berlin
AG Berlin-Köpenick
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Mai 2004 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vorsitzenden
und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin
Hermanns
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des
Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen,
daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben worden
ist, unzulässig ist.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in
Berlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem
Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgängerin
der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit
dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf
330,46 DM.
Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermitteln
bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom
30. Mai 2001 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete
um 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte
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sie in dem Schreiben aus, nach dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen
Bezirke und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 DM/qm
nunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des
§ 2 MHG ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch
mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, dürfe
nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden,
als sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels
ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um
54,64 DM auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge sind
nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des Beklagten zu der
von ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM auf
385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher
mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich einer
Erhöhung um monatlich 21,84 DM (11,17 €) stattgegeben und sie im übrigen
abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht
zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen
aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene
Urteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr
ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei unwirksam.
Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2
Abs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen
Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Informationen
ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzelfalls.
Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen
und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tragen.
Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und
Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig
werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht.
Dazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungsbeträgen
nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang der
öffentlichen Förderung enthalte.
II.
Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand.
1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu
der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung
zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht
ordnungsgemäß begründet wurde.
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Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
(MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB
noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber
schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in seinem
Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung
bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach
§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungsbeträge
aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter
die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens
durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse
vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan,
wenn dem Mieter die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berechnungsgrundlagen
bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen
kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat
(vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.).
Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen
vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten vermietete Wohnung
"mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen
zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten
Wohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde". Angaben
zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen enthält das Schreiben jedoch
nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen
nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen.
2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Gründen
unwirksam. Zwar ergibt sich aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom
1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen Aufwendungs-
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zuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungsmaßnahmen
erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai
2001 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben, sie habe
Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten. Da das schriftlich
zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die
Überprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich widerspruchsfrei
begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch)
wegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe
hierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden
Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das
Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache
nichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt inhaltlich
falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instandsetzungsmaßnahmen
erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen
müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an,
weil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2
Abs. 2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters abzustellen ist.
b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam
"nachgebessert" worden. Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3
BGB) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Mieterhöhungsverlangens
möglich (vgl. LG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin
ZMR 1998, 430; LG Düsseldorf DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/
Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/
Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem eindeutigen
Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu
keinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren
darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im Mieterhöhungsverlangen
ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wur-
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den, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbescheides
über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die
Prozeßbevollmächtigte des Beklagten.
3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin
vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist,
obwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Modernisierung
behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen bleiben,
ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie habe
Fördermittel ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach
§ 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an
einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt.
4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Unzulässigkeit
der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage
erheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht
bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter eingeräumte
Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung
dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist
nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 58, 60; Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 701, 703 f.).
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Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet.
Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist,
soweit ihr nicht stattgegeben worden ist.
Dr. Beyer Ball Wiechers
Dr. Wolst Hermanns
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