BGH-Urteil v. 11.09.2002 - XII ZR 187/00
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES-URTEIL
XII ZR 187/00 Verkündet am:
11. September 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB § 566 a.F.
a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag
kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher,
sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.
b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.
BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer
des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus
J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und
einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung
vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr
besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen.
Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991
Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter
unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemeinschaft
Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis
war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine
Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das
Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte vermietete
die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter.
Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft
Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die
Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis
weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft
das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer eingetragen
wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin,
für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am
10. September 1997 folgende Vereinbarung:
"Vollmacht und Abtretungserklärung
... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden
Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit
Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab
und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung
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sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich
Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen."
Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis
unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung
fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin
als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März
1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos.
Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und
Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen.
Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich
modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen,
daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der
fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht
mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten
aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit
dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis
zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom
8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb
ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat
angenommen hat.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des
Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997
das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.
I.
Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag
sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande gekommen,
auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien.
Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemeinschaft
die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen
Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde
habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für
die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen
Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß
die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - bestimmbar
gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen
beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember
1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die
Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche
Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten
Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses
nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb
nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit
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dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571
BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß
dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten
oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht
vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden,
vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das
Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung
zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der
Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung
vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch
nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden,
da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen
Mietzins vorgetragen habe.
II.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten
stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der
Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande
gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene
Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Urteil
vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Vereinzelt
wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit
unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.
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Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teilrechtsfähigkeit
(vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Vollrechtsfähigkeit
zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977)
S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785,
2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig
an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134;
BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger/
Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100
Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032
Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt,
daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet,
daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges
Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit,
der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist.
Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch
die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR
331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere
Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher
Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft,
ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A.
Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem
nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen
des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung
getragen hat.
Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGBGesellschaft
vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-
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bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch
gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich,
sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende
Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer
angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork,
aaO S. 186).
Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft
und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts
regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen
Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft,
insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber
besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine
Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das
Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerichteten
Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft
kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche
zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch
für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie
als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen
auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001,
aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.).
Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR
121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Berufungsgericht
habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher
Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist
aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die
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Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden,
daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung
unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben
zugerechnet werden kann.
2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß
eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite
vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des
Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche
oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze
verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem
unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial
außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 -
NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung,
daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung
für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist
nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig,
daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen
sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über
die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus,
daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht
zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien
nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft
waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa
durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten.
Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den
Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt
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haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000,
354, 356).
3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sittenwidrigkeit
des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung
nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt.
4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung
des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen
vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht
hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt,
daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten
abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung
des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat geprüft
und nicht für durchgreifend erachtet.
5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch
die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet
worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich
kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB
a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen
Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins
sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde
ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom
29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau
zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient
(vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung
des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere
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dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen
Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F.
vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung,
wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann
nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der
Grundstückseigentümer identisch sind.
Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Vertragsurkunde
nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft
Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den
einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit
für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei
des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt
waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außerhalb
der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob
der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung
der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen
gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung
der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Senatsurteile
vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom
30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich,
daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte,
die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind
indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich
schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbengemeinschaft
Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit
dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung
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ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen,
wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus
der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben
ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der
Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln.
Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß
sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet
ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der
Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend
deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Rostock,
NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund
Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere
Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungsverhältnisses
- in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen,
da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen
Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen
Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem
Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach.
6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des
Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung
am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Voraussetzungen
des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter
hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend
zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senatsurteil
vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem
steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem
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Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher
Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung
des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996
- IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß
die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit
des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist
der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle
mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters
eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die
Ermächtigung zur Kündigung zu.
In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision
zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung
soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts
dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ
48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber
gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die
Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter
in vollem Umfang stützen.
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7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen,
daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung
vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.
Hahne Gerber Wagenitz
Fuchs Vézina
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