BGH-Urteil v. 06.04.2005 - XII ZR 225/03
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES-URTEIL
XII ZR 225/03 Verkündet am:
6. April 2005
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
BGB § 536
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete
(Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten
als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 - KG
LG Berlin
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des
Kammergerichts in Berlin vom 13. Oktober 2003 wird auf Kosten
der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der Beklagte zur Minderung
der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist.
Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 24. Juni 1999 an
den Beklagten Geschäftsräume zu einer Miete von monatlich 950,88 DM zuzüglich
einer Betriebskostenvorauszahlung von 199,12 DM. Der Beklagte hat
sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Klägerin erkennt die
Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage unter anderem die aufgelaufenen
Rückstände geltend.
Das Landgericht hat den Beklagten unter teilweiser Klageabweisung zur
Zahlung von 1.713,46 € verurteilt. Dabei ist es von einer Minderung der Gesamtmiete
(Bruttomiete) in Höhe von 10 % für die Monate Juni bis August sowie
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Oktober 2001 und von 20 % für die Monate November 2001 bis Juni 2002 ausgegangen.
Die Berufung, mit der die Klägerin nur noch die Minderung angegriffen
hat, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der
vom Kammergericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
I.
Das Kammergericht, dessen Urteil in WuM 2004, 17 veröffentlicht ist, hat
ausgeführt, die Feuchtigkeitsschäden seien erhebliche Mängel der Mietsache
im Sinne des - für den Zeitraum Juli bis August 2001 gemäß Art. 229 § 3
EGBGB hier noch geltenden - § 537 Abs. 1 BGB a.F. und - für den Zeitraum ab
Oktober 2001 - des § 536 Abs. 1 BGB. Die nach einem Wassereinbruch entstandenen
Schäden einschließlich des darauf beruhenden Schimmelbefalls
seien auf den vorgelegten Fotos deutlich zu erkennen. Es handele sich nicht
nur um einen unerheblichen ästhetisch-kosmetischen Mangel. Es müßten 15 m⊃2;
Tapete und 3 m⊃2; Putz beseitigt werden. Zusammen mit den unstreitigen Schäden
am Fußboden seien 10 % Minderung gerechtfertigt. Eine weitere Beeinträchtigung
ergebe sich aus einem Defekt der Regenrinne. Der gesamte auf der
Dachfläche angesammelte Regen werde durch die beschädigte Stelle vor den
Eingangsbereich der Büroräume geleitet mit der Folge, daß es an Regentagen
nicht möglich sei, die Räume zu betreten und zu verlassen, ohne sich die Klei-
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dung erheblich zu verschmutzen. Durch den Mangel werde der Regen gebündelt
vor die Eingangstür der Büroräume geleitet. Dies rechtfertige eine weitere
Minderung von 10 %.
Zu Recht sei das Landgericht bei seiner Minderungsberechnung von der
Bruttomiete ausgegangen. Als Ausgangspunkt für die Herabsetzung der Miete
kämen die Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten), die Bruttomiete (Mietzins
mit allen Nebenkosten) oder die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten
ohne Heizkosten) in Betracht. Sofern Nebenkosten in eine Mietminderung
einbezogen würden, ergebe sich das weitere Problem, ob dies gleichmäßig geschehen
solle, oder ob eine Berücksichtigung nur der Nebenkosten geboten
sei, die von dem die Minderung begründenden Mangel betroffen seien. Im Gesetz
sei lediglich von der Herabsetzung der Miete die Rede. Von einer Legaldefinition
der Miete habe der Gesetzgeber abgesehen und die Lösung der
Rechtspraxis überlassen. Maßgebend sei die Bruttomiete, also die Einbeziehung
sämtlicher Nebenkosten. Aus § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, daß
der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit sei, solange die
Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge des Mangels
aufgehoben sei. In diesem Falle müsse der Mieter nichts, auch keine Nebenkosten
zahlen. Im Hinblick darauf lasse sich nicht überzeugend begründen,
daß bei einer nur teilweisen Aufhebung der Tauglichkeit die Nebenkosten ganz
oder teilweise weiter zu zahlen seien. Beide Fälle habe der Gesetzgeber in unmittelbarem
Zusammenhang geregelt und dabei das Wort "Miete" gewählt.
Durch die Mietminderung solle das von den Parteien festgelegte Äquivalenzverhältnis
wieder hergestellt werden. Bei dieser Äquivalenzbetrachtung lasse
sich die Nettomiete nicht sinnvoll von den Nebenkosten trennen. Der Mieter
zahle, um die Räume im Rahmen des vertraglich gestatteten Gebrauchs entsprechend
ihrer Ausstattung und ihrer technischen Möglichkeiten zu nutzen. Die
Nebenkosten dienten diesem Zweck. Sie ermöglichten und erleichterten die
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Raumnutzung. Eine beschränkte Nutzungsmöglichkeit bewirke, daß auch die
auf volle Funktionsfähigkeit der Räume gerichteten Nebenkostenzahlungen ihren
Zweck nicht voll erreichen könnten. Eine nach einzelnen Nebenkostenpositionen
differenzierende Sichtweise sei äußerst unpraktikabel. Der Mieter müßte
im einzelnen erläutern, welche Nebenkostenposition betroffen sei und warum.
Er müßte nach dem Grad der Betroffenheit für jede Position eine gesonderte
Minderungsquote benennen und daraus unter Einbeziehung der anteilig herabgesetzten
Nebenkostenmiete eine Gesamtminderung errechnen. Die damit verbundenen
Belastungen bei der gerichtlichen Durchsetzung einer Mietminderung
lägen für jeden Mietrechtspraktiker auf der Hand; auch das Gebot des effektiven
Rechtsschutzes hindere, dieser Auffassung zu folgen.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.
1. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, daß der Wassereinbruch
im Jalousienbereich die Mietsache nur unerheblich beeinträchtige. Bei der Frage,
ob die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich gemindert ist, handelt es
sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der dem Tatrichter einen im Revisionsverfahren
nur eingeschränkt nachprüfbaren Beurteilungsspielraum eröffnet.
Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht
erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so
daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoße
(Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - BGHReport 2004, 1615,
1616). Danach ist die angegriffene Entscheidung nicht zu beanstanden. Ohne
revisiblen Rechtsfehler durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, daß die
Erneuerung von 15 m⊃2; Tapete und 3 m⊃2; Putz die Grenze der Unerheblichkeit
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überschritten hat. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte dies keiner
näheren Begründung.
Auch soweit das Berufungsgericht wegen der defekten Regenrückhaltevorrichtung
des Gebäudes eine Minderung in Höhe von 10 % angenommen hat,
vermag die Revision keinen Erfolg zu haben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
wurde dadurch an insgesamt 196 Tagen der Regen nicht nur
nicht abgeleitet, sondern sogar "gebündelt" vor die Eingangstür der Büroräume
geleitet. Die gegen diese Feststellungen erhobene Verfahrensrügen hat der
Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). Mit der Bewertung
dieses Mangels in Höhe von 10 % hat das Berufungsgericht seinen
tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten.
2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe
bei der Berechnung der Minderung nicht die Bruttomiete zugrunde legen dürfen.
a) Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen
ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (Nachweise bei Schmidt-Futterer/
Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 324-327; Staudinger/Emmerich
BGB (2003) § 536 Rdn. 55). Nach Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso
OLG Düsseldorf WuM 1994, 324; OLG Hamm OLGR 1996, 76 f.; OLG Frankfurt
WuM 1986, 19; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO Rdn. 324; Sternel WuM
2002, 244) errechnet sich die Mietminderung aus der Bruttomiete (Mietzins einschließlich
aller Nebenkosten). Eine andere Auffassung vertritt die Ansicht, daß
die Mietminderung allein aus der Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten) zu
berechnen sei (OLG Koblenz ZMR 2002, 744). Eine dritte Auffassung meint,
daß die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten außer Heizkosten)
maßgebend für die Berechnung der Mietminderung sei (KG 8. Zivilsenat GE
2002, 930). Weiter wird die Auffassung vertreten, daß die Nebenkosten bei der
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Minderung nur erfaßt werden, wenn die jeweilige Nebenleistung durch den
Mangel beeinträchtigt werde (OLG Düsseldorf WuM 1994, 324). Emmerich
(Miete 8. Aufl. § 536 Rdn. 32 a.E.) geht davon aus, daß das Gericht im Rahmen
seines Schätzungsermessens (§ 287 ZPO) gleichermaßen von der Brutto- wie
von der Nettomiete ausgehen könne, wenn ihm dies angemessen erscheine.
Einigkeit besteht lediglich, daß dann, wenn Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete,
also eine Bruttomiete, vereinbaren, die im Mietpreis kalkulatorisch enthaltenen
Betriebskosten mit zur Miete zählen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid
aaO Rdn. 329).
b) Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit
zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit,
bei bloßer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte
Miete zu entrichten. Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung
ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen ist, sagt
das Gesetz nicht. Schon nach früherem Recht war die Frage umstritten (vgl.
Staudinger/Emmerich aaO). Das Mietrechtsreformgesetz hat diese Unsicherheit
nicht beseitigt. Im Regierungsentwurf (BT-Drucks. 14/4553, S. 19) hatte es in
§ 556 Abs. 1 BGB noch geheißen: "Die Miete umfaßt die Grundmiete und den
Betrag für Betriebskosten im Sinne des § 27 II.BV". Der Rechtsausschuß des
Deutschen Bundestages hatte jedoch Bedenken, daß eine Legaldefinition
Streitfragen, die für die Minderung bestehen, zwar klären könnte, in anderen
Bereichen aber neue Streitfragen aufwerfen würde. Er gab § 556 Abs. 1 BGB
die jetzt Gesetz gewordene Fassung (Nachweise bei Haas Das neue Mietrecht
- Mietrechtsreformgesetz S. 156). Danach läßt das Gesetz - wie bisher -
alle Interpretationsmöglichkeiten zu (Sternel aaO, 246). Die Vielzahl vertraglicher
Gestaltungsmöglichkeiten einerseits und die Fülle unterschiedlicher Minderungsfälle
andererseits machen es schwer, einen einheitlichen Maßstab zu finden.
Für jede Auffassung lassen sich Fälle finden, die die Vorzüge der jeweili-
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gen Variante herausstellen, aber auch solche, die ihre Schwächen deutlich machen.
Der Senat schließt sich der Auffassung des Berufungsgerichts an. Für
sie sprechen systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische
Gesichtspunkte.
aa) Der Gesetzgeber hat in § 556 BGB klargestellt, daß Betriebskosten
vereinbart werden können. Da § 556 BGB zum Unterkapitel "Vereinbarungen
über die Miete" gehört, sind Betriebskosten jedenfalls nach der Systematik des
Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid
aaO Rdn. 329).
bb) Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips.
Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß durch die
Mietminderung das von den Vertragsparteien festgelegte Äquivalenzverhältnis
zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer im Vertragssinne
nutzbaren Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung -
bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Für eine
reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen.
Die Leistung des Vermieters besteht in der Gewährung des vertragsgemäßen
Gebrauchs der Mietsache. Das umfaßt alles, was erforderlich ist, um die
vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der
Mietsache gehören dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer
Gebrauch nicht denkbar ist. Dazu zählen mangels abweichender Vereinbarung
unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung
sowie die Entsorgung etwa von Müll. Die Vermieterleistung läßt sich nicht
in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die
Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert sind. Vielmehr
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sind sie mit dieser unlösbar vernetzt; es handelt sich um eine komplexe Leistung
(Sternel aaO 246).
Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten)
sind die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung.
Der Mieter zahlt nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein
Gesamtentgelt. Daran ändert entgegen der Auffassung der Revision der Umstand
nichts, daß die Höhe der Mietnebenkosten in der Regel, zumindest wenn
die Nebenkosten abgerechnet werden müssen, nicht durch Parteivereinbarung,
sondern einseitig durch Dritte und bei den verbrauchsabhängigen Leistungen
durch den Verbrauch seitens des Mieter festgelegt werden. Auch wenn der
Vermieter die Höhe der Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen kann, so
hat er sich doch zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet.
Dementsprechend besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer
einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im einzelnen
gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen sind. Daraus ergibt
sich, daß ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der
geschuldeten Gesamtleistung ist mit der Folge, daß die dafür geschuldete gesamte
Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden muß, um die Äquivalenz
wieder herzustellen.
cc) Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin, daß ein Ansatz der
Nettomiete zu Wertungswidersprüchen führen könnte. Nach der gesetzlichen
Regelung des § 536 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig
befreit, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch
infolge eines Mangels aufgehoben ist. Daß der Mieter in diesem Falle
keine Nebenkosten vorauszahlen muß, darüber besteht Einigkeit (Sternel aaO
246; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 54); es wäre kaum nachvollziehbar, müßte
der Mieter, obwohl er die Mietsache nicht nutzen kann, weiterhin die Neben-
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kosten vorauszahlen. Besteht aber bei 100-prozentiger Nutzungsbeeinträchtigung
überhaupt keine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten, so wäre es
nicht verständlich, bei geringerer, nicht vollständiger Nutzungsbeeinträchtigung
die Nebenkosten nicht entsprechend herabzusetzen. Nach der gesetzlichen
Regelung wird der Mieter nämlich von der Entrichtung der "Miete" befreit, bei
Minderung der Tauglichkeit soll die "Miete" lediglich herabgesetzt werden
(§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es ist schon kein ausreichender Grund ersichtlich,
in zwei aufeinanderfolgenden, inhaltlich dasselbe Problem regelnden Sätzen
- wobei es sich nur um einen graduellen Unterschied handelt - den Begriff Miete
einmal als Bruttomiete und im anderen Fall als Nettomiete anzusehen. Erst
recht ist davon Abstand zu nehmen, wenn dies zu schwerlich nachvollziehbaren
Wertungswidersprüchen führen würde.
dd) Schließlich ließe sich bei Zugrundelegung der Nettomiete ein einheitlicher
Maßstab für alle Formen der Nebenkostenzahlung (Inklusivmiete,
Grundmiete mit Nebenkostenpauschale, Grundmiete und abrechenbare Nebenkostenvorauszahlung)
nur schwer erreichen, so daß die Höhe der Minderung
letztlich von der vereinbarten Mietstruktur abhinge. Es besteht nämlich
Einigkeit, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete (Bruttomiete) der Ansatz der
Nettomiete kein geeigneter Maßstab für die Minderung ist (Schmidt-Futterer/
Eisenschmid aaO Rdn. 329), weil die nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten
nur mit Schwierigkeiten festgestellt werden können und deshalb von der
Bruttomiete ausgegangen werden muß. Würde bei Vereinbarung einer Nettomiete
in Verbindung mit einer (nicht abzurechnenden) Pauschale entgegen der
hier vertretenen Auffassung von der Nettomiete ausgegangen, so hätte es der
Vermieter in der Hand, durch Vereinbarung einer niedrigeren Grundmiete und
einer hohen Nebenkostenpauschale die Minderung zum Nachteil des Mieters
zu beeinflussen. Dies wollte der Gesetzgeber aber - zumindest für den Bereich
des Wohnraummietrechts - gerade ausschließen (vgl. § 536 Abs. 4 BGB).
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ee) Aus den unter aa) bis dd) genannten Erwägungen verbietet sich auch
die - vermittelnde - Lösung, von der Nettomiete auszugehen und die Nebenkosten
nur dann herabzusetzen, wenn der Mangel einen Bereich der Vermieterleistung
betrifft, für den die Nebenkosten zu leisten sind. Darüber hinaus weist das
Berufungsgericht zutreffend darauf hin, daß diese Lösung wenig praktikabel ist,
weil sie den Mieter mit einem erheblichen Darlegungs- und Berechnungsaufwand
belaste. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Minderung
automatisch eintritt, müßte der Mieter nämlich diejenigen Anknüpfungstatsachen
darlegen, die Grundlage für die Ermittlung der Minderungsquote sind. Er
hätte im einzelnen vorzutragen, welche Nebenleistung vom jeweiligen Mangel
betroffen ist und welcher Teilbetrag aus dem Gesamtbetrag der Nebenkosten
auf die vom Mangel betroffene Nebenleistung entfällt. Das wäre mit erheblichen
Schwierigkeiten verbunden, falls die Nebenkosten im Mietvertrag nicht aufgeschlüsselt
sind. Liegen mehrere Mängel vor, die unterschiedliche Nebenleistungen
betreffen, würde sich der erforderliche Aufwand noch erhöhen. Im Anschluß
daran wäre die Gesamtminderung zu errechnen. Bei in diesem Bereich
nicht selten streitigem Vortrag müßte Beweis erhoben werden. Auch unter Berücksichtigung
von § 287 ZPO würde das zu erheblichen Belastungen der Tatgerichte
führen. Demgegenüber sollte die Mietrechtsreform das Streitpotential
verringern und auch einen Beitrag zur Entlastung der Gerichte leisten
(BT-Drucks. 14/4553 S. 34).
ff) Aus den zuletzt genannten Gründen ist auch der Auffassung von Emmerich
(aaO § 538 Rdn. 32), dem Tatrichter jeweils die Entscheidung zu überlassen,
welchen Maßstab er anwenden will, nicht zu folgen. Zwar könnte der
Tatrichter durch Auswahl der ihm am geeignetsten erscheinenden Methode im
Einzelfall zu einer angemessen Herabsetzung kommen. Die Parteien müßten
aber ihren Vortrag an der vom Gericht jeweils ins Auge gefaßten Methode ausrichten.
Die heute bestehende Rechtszersplitterung, die sogar innerhalb einzel-
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ner Gerichte besteht (vgl. Anmerkung Schach GE 2002, 500 m.w.N.), würde
dadurch noch weiter vergrößert.
Hahne Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz ist Fuchs
urlaubsbedingt verhindert zu
unterschreiben.
Hahne
Ahlt Dose
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