BGH-Beschluss v. 29.09.2004 - XII ZR 148/02
BUNDESGERICHTSHOF
-BESCHLUSS
XII ZR 148/02
vom
29. September 2004
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 571 a.F.
Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis
zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die
Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte
und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluß an BGH, Urteil
vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851).
BGH, Beschluß vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - LG Frankfurt (Oder)
AG Bernau
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2004 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz,
Fuchs und Dr. Ahlt
beschlossen:
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Gründe:
I.
Der Kläger macht rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis
geltend.
Mit schriftlichem Vertrag vom 14. Juli 1997 mietete die Beklagte von der
damaligen Eigentümerin Gewerberäume in Bernau. Vereinbarungsgemäß leistete
sie für die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen.
Die Vermieterin veräußerte das Grundstück an den Kläger, der aufgrund
der Auflassung vom 2. November 1999 am 5. Mai 2000 als neuer Eigentümer
im Grundbuch eingetragen wurde.
Mit Schreiben vom 31. August 2000 rechnete die Hausverwalterin der
Vermieterin die Nebenkosten für die Jahre 1997 und 1998 ab, wobei sich zugunsten
der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 3.098,62 DM ergab. Mit dem
Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrages rechnete die Beklagte gegen rückständige
Mieten für die Monate August 2000 bis April 2001 auf.
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Der Kläger hat zunächst 6.444,47 DM an rückständigen Mieten geltend
gemacht. Nach übereinstimmender Erledigterklärung des Rechtsstreits in Höhe
von 1.903,68 DM hat das Amtsgericht der Klage in Höhe von 1.340,16 DM
stattgegeben. Es hat die Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf
Auszahlung des Guthabens in Höhe von 3.058,62 DM als wirksam angesehen
und einen Betrag von 142,01 DM als unbegründet erachtet. Die Berufung, mit
der der Kläger die Unwirksamkeit der Aufrechnung geltend gemacht hat, ist ohne
Erfolg geblieben. Dagegen wendete sich der Kläger mit der vom Landgericht
zugelassenen Revision, mit der er die Verurteilung der Beklagten in der zuletzt
beantragten Höhe von 4.398,78 DM samt Zinsen erstrebte.
Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache
für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Klageforderung bezahlt hat.
II.
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung ist gemäß § 91 a ZPO
über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach-
und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind die
Kosten der Beklagten aufzuerlegen, weil sie ohne Erledigung im Rechtsstreit
unterlegen wäre.
1. Das Landgericht hat ausgeführt, in Höhe von 3.058,62 DM sei der
Klageanspruch erloschen, weil die Beklagte mit dem der Höhe nach unstreitigen
Nebenkostensaldo der Jahre 1997 bis 1998 wirksam aufgerechnet habe.
Die im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Rückzahlungsansprüche
seien zum 1. Januar 1999 entstanden, aber erst mit der Abrechnung vom
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31. August 2000, somit nach Eintragung des Klägers im Grundbuch (5. Mai
2000) fällig geworden. Deshalb sei der Kläger als Erwerber gemäß § 571 BGB
a.F., § 566 Abs. 1 BGB zum Ausgleich des Nebenkostensaldos verpflichtet.
Zwar sei die Frage, ob der Mieter Nebenkostensalden aus Abrechnungsperioden
vor der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer, die erst nach dessen
Eintragung abgerechnet worden seien, dem neuen Eigentümer gegenüber geltend
machen könne, sehr umstritten. Allein die hier vertretene Lösung sei aber
interessengerecht. Sinn und Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) sei
es nämlich ausschließlich, den Mieter vor Rechtsnachteilen durch den Eigentumsübergang
zu schützen. Dieser Schutz sei nur gewährleistet, wenn eine
Verpflichtung des Erwerbers auf Auszahlung von Nebenkostensalden bestehe.
Nur dann habe der Mieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Auszahlung des
Nebenkostensaldos im Wege der Aufrechnung oder eines Zurückbehaltungsrechts
seinem jetzigen Vermieter entgegenzusetzen. Daß nach vorherrschender
Auffassung ausschließlich der Voreigentümer zur Abrechnung von bei Eigentumsübergang
bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden berechtigt
bzw. verpflichtet sei, führe bei wertender Betrachtungsweise zu keiner anderen
Rechtsauffassung. Dem Erwerber entstehe kein unzumutbarer Nachteil, da er
aufgrund vertraglicher Nebenpflichten vom Veräußerer die Überlassung der
Abrechnungsunterlagen oder aber die Durchführung der Abrechnung verlangen
könne. Damit sei der Erwerber ausreichend davor geschützt, daß der Voreigentümer
die Abrechnung nicht vornehme oder ihm die Unterlagen zur Überprüfung
bereits erstellter Nebenkostenabrechnungen nicht zur Verfügung stelle.
Die Entscheidung des BGH (ViZ 2000, 734) könne keine Anwendung finden.
Grundlage dieser Entscheidung sei nämlich nicht ein rechtsgeschäftlicher
Eigentumsübergang im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB, sondern eine Eigentumsübertragung
gemäß § 17 VermG. In diesem Fall sei der Mieter jedoch, worauf
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der Bundesgerichtshof ausdrücklich hinweise, bereits in hinreichendem Maße
durch die Schutzvorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG geschützt.
2. Dem ist nicht zu folgen.
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings
davon aus, daß sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten
infolge eines Eigentumsübergangs nach § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB)
dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, grundsätzlich
nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beantwortet.
Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche
verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen
stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten
sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie
erst nach dem Eigentumswechsel entstehen und fällig werden (BGH, Urteil vom
19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451, 452). Zu Recht geht das
Berufungsgericht auch davon aus, daß der Anspruch des Mieters auf Auszahlung
des Nebenkostenguthabens für die Jahre 1997 und 1998 erst mit Erteilung
der Nebenkostenabrechnung vom 31. August 2000 fällig geworden ist (vgl.
BGHZ 113, 188, 194).
b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht aber, das Urteil des Bundesgerichtshofs
vom 14. September 2000 (- III ZR 211/99 - ViZ 2000, 734 = WM
2000, 2509) sei für den vorliegenden Fall nicht einschlägig. Der III. Zivilsenat
hat dort entschieden, daß im Falle eines Eigentumswechsels nach § 17 VermG
der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des
Wechsels im Grundstückseigentum bereits abgelaufenen Abrechnungsperiode
zur Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger
Nachzahlungen berechtigt bzw. zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet
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ist. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Entscheidung beruhe auf Besonderheiten
des Vermögensgesetzes und könne deshalb auf einen rechtsgeschäftlichen
Erwerb gemäß § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) keine Anwendung
finden, ist unzutreffend.
Mit Urteil vom 3. Dezember 2003 (- VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851) ist
nämlich der VIII. Zivilsenat der Auffassung des III. Zivilsenats gefolgt. Danach
ist im Bereich des Wohnraummietrechts bei einem Eigentumswechsel nicht der
Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum
Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperioden
zur Abrechnung der Nebenkosten und zur Auszahlung eines etwaigen
Guthabens verpflichtet. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats kommt es nicht
darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Das strikte Festhalten
am sogenannten Fälligkeitsprinzip würde die Abrechnung der Nebenkosten
im Regelfall erschweren, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer
unter Umständen erst beschaffen müßte und sich erhebliche Hindernisse
ergeben könnten, wenn er für bereits vor seinem Eigentumswechsel abgeschlossene
Abrechnungsperioden abrechnen solle. Zum anderen sei zu berücksichtigen,
daß der Erwerber für die nun abzurechnende Periode die Vorauszahlungen
nicht erhalten habe. Er müßte sich dann an den Veräußerer
wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich durchsetzen.
Auch stünde im Falle geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf gerichteter Anspruch
dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die Aufwendungen
für die abgelaufenen Abrechnungsperioden getragen und deshalb Anspruch
auf Erstattung seiner Aufwendungen habe. Soweit den Mietern danach
Nachteile entstehen könnten, weil es ihnen verwehrt sei, mit ihnen zustehenden
Rückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen des Erwerbers aufzurechnen,
sei dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgegners und von ihnen
hinzunehmen.
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Der erkennende Senat schließt sich der Auffassung des VIII. Zivilsenats
für den Bereich des gewerblichen Mietrechts an. Diese Lösung sorgt für
Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungerechte Ergebnis, daß eine
vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen
Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung
und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw.
von ihm zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO).
Hahne Sprick Wagenitz
Fuchs Ahlt
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