BGH-Beschluss v. 10.04.2002 - VIII AZR 3/01
BUNDESGERICHTSHOF
-BESCHLUSS
VIII ARZ 3/01
vom
10. April 2002
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
MHG § 3 Abs. 3 Satz 2
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher
Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG
(seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung
einer Wärmebedarfsberechnung.
BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - OLG Naumburg
LG Halle
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. April 2002 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr.
Leimert und Dr. Frellesen
beschlossen:
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters
wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im
Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001:
§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer
Wärmebedarfsberechnung.
Gründe:
I.
Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus
der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Beklagte
kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher
Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie ließ in der Folgezeit unter
anderem eine Dämmschicht an den Außenwänden und der Kellerdecke anbringen,
neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage
installieren. Nach Abschluß der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben
vom 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der
Kläger von bisher 361,92 DM (185,05 €) um 155,87 DM (79,70 €) für die Zeit
ab 1. Februar 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandset-
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zungsanteils nach Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung
aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten
Maßnahmen beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie
auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient
(sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht mitgeteilt.
Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren
die Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der Beklagten
vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet zu
sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Mieterhöhungserklärung
für unwirksam gehalten, weil die Höhe der für die Instandsetzung
abgezogenen Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine Wärmebedarfsberechnung
fehle. Das Landgericht Halle möchte auf die dagegen von der Beklagten
eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der Ansicht,
die Mieterhöhungserklärung entspreche den formellen Anforderungen
des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterhöhungserklärung
keine Wärmebedarfsberechnung vorlegen müssen, sondern
dem Erfordernis der Erläuterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabe
der alten und neuen k-Werte genügt. Das Landgericht sieht sich an einer dahingehenden
Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts
vom 17. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, NJW-RR 2001, 588 = WuM
2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine Mieterhöhung wegen
Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung durch
eine Wärmebedarfsberechnung darlegen müsse, in welchem Maß sich eine
Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle
hat deshalb dem Oberlandesgericht Naumburg folgende Frage zum Rechtsentscheid
vorgelegt:
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"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedämmaßnahmen
seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläuterung
der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen
von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach
§ 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der
alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes
mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung
vorlegt?"
Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluß vom
12. November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,18) der Rechtsmeinung des
Landgerichts Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgerichtshof
die Rechtsfrage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:
"Genügt ein Vermieter nach Durchführung von Wärmedämmaßnahmen
seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG
(= § 559 b Abs.1 Satz 2 BGB n.F.) zur Erläuterung der durch die
Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie,
wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärmedurchgangskoeffizienten
(K-Wert) der alten und der renovierten
Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine
Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"
II.
Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO,
gemäß § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung).
1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem
Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Berufungsgericht
darüber zu entscheiden.
2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts
aus für die Entscheidung über die Berufung der Beklagten erheblich. Das
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Landgericht ist der Auffassung, daß die Mieterhöhung der Beklagten teilweise,
nämlich in Höhe von 65,02 € (127,17 DM) materiell begründet ist und hat dies
nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann in
diesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterhöhungserklärung vom
26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wärmebedarfsberechnung unwirksam
ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, daß lediglich zu beantworten
ist, ob dem Erfordernis einer Erläuterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG allein
durch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Sinne von Anlage 1
der WärmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar
2002: Anlage 1 zur Energie-Sparverordnung vom 16. November 2001, BGBl.
2001 I S. 3085) genügt werden kann. Ob dann, wenn ersteres zu verneinen
wäre, für die Erläuterung der Mieterhöhung zumindest die Mitteilung der Wärmedurchgangskoeffizienten
der alten und der renovierten Teile des Gebäudes
notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser
Frage ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte für diejenigen
Bauteile, für welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt,
in der Erhöhungserklärung tatsächlich mitgeteilt hat. Aus der Verknüpfung beider
Alternativen der Vorlagefragen mit "oder erst dann" und der Begründung
der Vorlagebeschlüsse ergibt sich, daß der Rechtsentscheid nur dazu eingeholt
werden soll, ob die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung unabdingbar
erforderlich ist. Dem trägt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage
Rechnung.
3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines
anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Seine Ansicht,
zur Erläuterung von Maßnahmen zur Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung
sei es ausreichend, wenn diese mit Begriffen wie "Vollwärmeschutz"
oder "Isolierglasfenster" beschrieben würden, widerspricht der vom
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Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 18. August 2000 (8 RE-Miet
6159/00, aaO) vertretenen Rechtsmeinung, der Vermieter müsse durch eine
Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung
des Verbrauchs an Heizenergie ergebe.
Dieser Rechtsentscheid kann entgegen der vom Verfassungsgerichtshof
des Landes Berlin in seinem Beschluß vom 31. Mai 2001 (VerfGH 162/00,
NJW-RR 2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschränkend dahin ausgelegt
werden, die Mieterhöhungserklärung bedürfe über die Berechnung der
Kosten hinaus lediglich nachvollziehbarer Erläuterungen zur Erzielung nachhaltiger
Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "Wärmebedarfsberechnung"
sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1
und Anlage 1 der WärmeschutzV oder der DIN 4701 (1983) gemeint. Das
Kammergericht hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechtsfrage ausdrücklich
die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung für notwendig erklärt.
Aus den Gründen des Beschlusses ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine
vom Wortlaut des Entscheidungssatzes abweichende Auslegung. Eine Abweichung
im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu der vom hier vorlegenden Gericht
vertretenen Rechtsansicht wäre im übrigen auch dann anzunehmen, wenn
das Kammergericht die Tragweite des von ihm gebrauchten Begriffs der Wärmebedarfsberechnung
verkannt haben sollte.
III.
Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus dem Tenor ersichtlich.
1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung
des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3
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Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen
Kosten voraus, daß darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen
des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die
materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt,
daß der Vermieter in der Erklärung darlegen muß, inwiefern die von ihm durchgeführten
baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der
Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser
bewirken.
Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer
technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter
lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1
Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungserklärung
vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll
dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre
Berechtigung zu überprüfen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks.
161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff
"erläutern" nahe, daß die Mieterhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher
und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung dafür zu enthalten braucht,
warum die einzelnen Baumaßnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG
darstellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand
der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff,
§ 559 b Rdnr. 3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG
Rdnr. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, daß dem Mieter
eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung
nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen mög-
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lich sein wird (Entwurfsbegründung aaO). Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung
es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb
ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so
genau beschreibt, daß der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Umständen
unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen
Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 3 Abs. 1
MHG ist.
2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich
daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen
Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen
der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer überschlägig
beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige
Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage
einer Wärmebedarfsberechnung.
a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid,
aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung
nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben, in welchem
Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.
Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt
eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft
ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten
Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertreten,
Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als geringfügig
ist, also ein bestimmtes Mindestmaß überschreitet (Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudinger/
Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht jedoch entgegen, daß im Gesetz-
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gebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung von Maßnahmen zur
Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG eingefügt
worden ist, ausdrücklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von Heizenergie
sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorübergehend bestehe. Dagegen
solle es für die Auslegung des Begriffs “nachhaltig” nicht erforderlich sein, daß
sich die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke (Bericht des
Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 MHG
zurückgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6).
b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich
einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzulegen,
aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte
Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der
Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine solche nur dann
aussagekräftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den Jahresheizwärmebedarf
des Gebäudes vor und nach der Durchführung der Baumaßnahme
angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes
der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten
und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile.
Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Meßgrößen ergibt sich
bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie;
denn die
k-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung
des Wärmebedarfs ein.
c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der zu erwartenden
Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung
kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daß dem
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Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein muß, ob die
Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis
wirtschaftlich ist.
Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender
Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung, wird
teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der Erhöhungserklärung
die Möglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung
seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; ähnlich Barthelmeß, Miethöhegesetz,
5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht,
eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe
dadurch begrenzt, daß sie nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch
die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl.
OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeß, aaO;
Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f;
MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in:
Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO,
Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der
Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck
einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach § 3 Abs. 1
MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Grenzen
unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel,
Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von
preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; ähnlich Feckler ZMR 1998,
545, 548).
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Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich berechtigten
Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer
Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach dem
Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung jedoch keiner Entscheidung.
Selbst wenn die Mieterhöhung die für den Mieter zu erwartende
Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig übersteigen darf, braucht jedenfalls
der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder
Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen; diese
Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem späteren Prozeß über die materielle
Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut
von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung der
Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Voraussetzungen
des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der Mieterhöhung in
dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch aus Normen und Rechtsgrundsätzen
außerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben.
Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nämlich einerseits aus dem in
dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG
Karlsruhe (RE), aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 83)
oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 64) und andererseits
aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Normen,
auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung nicht zu erstrecken
braucht.
d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in
der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen. Hält man
die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich, müßte der Vermieter
auch bei kleineren baulichen Maßnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer
Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstel-
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len lassen, obwohl bei kleineren Baumaßnahmen deren Leistungen üblicherweise
nicht in Anspruch genommen werden.
Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht
seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich lediglich
den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte Gebäude an. Für
die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines
Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM
2001, S. 6 ff). Der Mieter müßte deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und
neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen,
daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln.
3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung
der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter daher im Regelfall
über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines
Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu
können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von
Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muß im Zweifelsfall
mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der formellen
Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die den Gegenstand des
Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt.
Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer
Dr. Leimert Dr. Frellesen
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